さて、先日からお伝えしている

<利回り><空室>のお話です。

今回売却した千葉の物件は、満室になると利回りが22%程になります。
売却時の3部屋空室の状態でも15%程です。

ボロボロだった為、リフォーム代も掛かりましたが、
もちろん、このリフォーム代を入れての計算です。

DSC_0169元の所有者さんは、すっかりやる気を無くしていて、
半分投げ売り状態(-。-)y-゜゜゜
だからこその利回りです。

 

 

 

じゃあ何故、このそこそこ高利回りが見込める物件を売却してしまったのか?

先日から再三お伝えしている通り、

「今は売り時!」

この考えが根底にあったのは確かですが、
その他にも理由が・・。

それは・・・

① 入居付けの困難さ。
② 退去リスクの高さ。
③ この退去に伴う、費用の増大化。
④ 自主管理には適さない場所。

等々・・・。

簡単に言えば、空室リスクの高さです。

ウチのモットーである

<お金を掛けない空室対策!>

この観点から考えた時、①は、まあそれでも何とかなります。
でも、やはりあまりにも競合物件が多く、その割に需要が極端に少なかったりすると
差別化にも限界があり、ちょっと疲れてしまいます。
家賃は、あまり下げてしまうと、悪循環で良くないですしね。

 

致命的だと私が考えるのは、②③です。

これは、その地域の特性であったりと色々ですが・・。

 

長くなってしまうので、続きはまた明日♪

 

この記事を書いた人

松井 由美子
10年以上に渡る不動産仲介の仕事を経て、現在は大家さんです。

所有物件は、関東に6棟(8棟中2棟売却)のアパート、
九州に2戸(3戸中1戸売却)の区分マンション。
所有戸数もまだまだこれからですが、独自の手法で所有物件のすべてを常に満室キープ!


賃貸経営コンサルタントとしても活動中。

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