高利回り、空室。

さて、先日からお伝えしている

＜利回り＞と＜空室＞のお話です。

今回売却した千葉の物件は、満室になると利回りが２２％程になります。
売却時の３部屋空室の状態でも１５％程です。

ボロボロだった為、リフォーム代も掛かりましたが、
もちろん、このリフォーム代を入れての計算です。

元の所有者さんは、すっかりやる気を無くしていて、
半分投げ売り状態(-。-)y-゜゜゜
だからこその利回りです。

じゃあ何故、このそこそこ高利回りが見込める物件を売却してしまったのか？

先日から再三お伝えしている通り、

「今は売り時！」

この考えが根底にあったのは確かですが、
その他にも理由が・・。

それは・・・

①　入居付けの困難さ。
②　退去リスクの高さ。
③　この退去に伴う、費用の増大化。
④　自主管理には適さない場所。

等々・・・。

簡単に言えば、空室リスクの高さです。

ウチのモットーである

＜お金を掛けない空室対策！＞

この観点から考えた時、①は、まあそれでも何とかなります。
でも、やはりあまりにも競合物件が多く、その割に需要が極端に少なかったりすると
差別化にも限界があり、ちょっと疲れてしまいます。
家賃は、あまり下げてしまうと、悪循環で良くないですしね。

致命的だと私が考えるのは、②③です。

これは、その地域の特性であったりと色々ですが・・。

長くなってしまうので、続きはまた明日♪

松井由美子: １０年以上に渡る不動産仲介の仕事を経て、現在は大家さんです。

所有物件は、関東に６棟（８棟中２棟売却）のアパート、
九州に1戸（３戸中2戸売却）の区分マンション。
所有戸数もまだまだこれからですが、独自の手法で所有物件のすべてを常に満室キープ！

賃貸経営コンサルタントとしても活動中。

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