さて、先日お伝えさせて頂いたひっさびさの新規購入候補物件

ちょこちょこ面白い物件をご紹介下さる不動産屋さんからの所謂、未公開物件。

東京都に隣接する某県某市、最寄り駅から徒歩4分。

DSC_0027建物修繕や放置された空室にかなり費用が掛かってしまう為、大幅な価格交渉にも成功!

←(何年、空室のままだったのでしょうか?)

 

 

 

よって、修繕費を見込んでも利回り15%超!

良いですね~(^^)v

 

ただ・・・。

 

ここからが大切なところ。

その地域の賃貸需要傾向。
これも物件を紹介してくれた不動産屋さんからのお話だけでなく、自身での調査が大切。

ウチはいつも、まずその物件の最寄り駅の賃貸をメインに営業されている仲介業者さんを訪問し、生の声をお聞きします。
最寄り駅だけでなく、そこから一番近い少し賑やかなターミナル駅の仲介業者さんにも足を運びます。
今は、ネットである程度の情報を取得する事はできますが、やはり現場の生の声が一番信用できますね!(^^)!

ここで役に立ってくるのが、日々の行動。
ウチは、所有するそれぞれの物件ごとに、客付けを頑張って下さる仲介業者さん何社かとのお付き合いがあります。

tatemono_fudousanya(1)その中には、チェーン店もあり、全国展開であったり関東だけであったり、また一部の地域だけではあるものの、その地域にはとても強い業者さんであったりと様々です。

 

 

 

 

物件を購入する前に知っておきたい事として、
「ぶっちゃけ、この地域はどうなの?」
「どんな層の需要が多いの?」
「賃料相場は上昇傾向?それとも下降傾向?」
等々・・・。

こんなお話も
「御社にはいつもお世話になっているんですよ。
〇〇店や〇〇店、昨年も決めて頂いたばかりです!」

fudousanya(1)みたいな感じで入っていくと、話もスムーズで、また

「他の支店でもお世話になっている大家さんだ。適当な事は言えないな。」

と思って下さる為か、本当にぶっちゃけ話を引き出す事も出来ます。

 

 

 

という事で、今回も訪問しまくりました。

 

結果・・・

残念ですが、この物件はNGです。

* ちゃんとした相場家賃がとれない。
この地域の賃料が、かなり下降傾向にあるようです。値下げ合戦地域ですね(-。-)y-゜゜゜
古いながらも良い感じにリフォームして募集するウチのやり方。ちょっとやりがいが無いですね~(-_-メ)

* ウチがターゲットとする入居者層が薄い。

* 部屋の広さがこの地域の多い需要とマッチしない。

等々・・・。

どんなボロ物件でも、OK!
再建不可であっても借地であっても何でもOK!
なウチですが、やはり絶対数が少なかったり、家賃相場が乱れてしまっている地域は避けたいなと、一昨年売却をした物件から学びました。

どんな物件でも、空室対策次第で満室にする自信はあります。

でも、それに時間がかかり過ぎてしまったり、入退去の激しさが予想される地域・物件は、避けたいところです。

あせらず、次を待ちましょ♪

 

 

この記事を書いた人

松井 由美子
10年以上に渡る不動産仲介の仕事を経て、現在は大家さんです。

所有物件は、関東に6棟(8棟中2棟売却)のアパート、
九州に2戸(3戸中1戸売却)の区分マンション。
所有戸数もまだまだこれからですが、独自の手法で所有物件のすべてを常に満室キープ!


賃貸経営コンサルタントとしても活動中。

個別相談、常時受付中!
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