関東の空室に悩む大家のみなさま。お金を掛けない空室対策法を賃貸経営コンサルタント松井由美子がお伝えします。

空室対策

  • HOME »
  • 空室対策

<お金を掛けない空室対策>

薦められるままリフォームや設備投資をしてみたが、空室が埋まらない・・・。
家賃も下げたくない・・・。
これ以上、お金を掛けずに空室対策をしたい大家さん必見!

すべて空室のまま2年間放置されていた築38年木造2階建てアパートをたった2ケ月で満室に!

あなたを悩ませるその空室、高額なリフォームも最新設備投資の必要も無し!
考え方とちょっとの工夫で満室にする事は充分可能です。
空室の多い物件も好んで購入し、その空室を埋める為、現役大家が現在進行形で実践している、出来るだけお金を掛けない空室対策法です。

こんにちは!

突然ですが・・・、
質問させて下さい。

このページにお越し頂いたあなたは、もしかして次のどれかでお悩みでしょうか?

* 投資ブームに乗ってアパート・マンションを購入してみたものの、当初からの空室がなかなか埋まらない。

* 将来の事を考えて、不動産投資をしてみたいが、空室が埋まらず家賃が入ってこなくなったら、ローンの支払いはどうなってしまうんだろう?
と不安。

* 何年か所有しているアパート・マンション。
以前は、空室が出ても繁忙期(1~3月)にはまず入居者が決まっていたのに最近は、時期に関係なく、一度空室になるとなかなか決まらない。

* 親からボロアパート(ごめんなさい・・)を相続してしまったけど、どうやって入居者を付けたら良いのか分からない。

* 物件も古いし空室は、もう仕方ないとあきらめている。

* 空室対策の為、リフォームや設備投資をしてきたけど、なかなか思うように入居者が決まらない。
これ以上、お金を掛けたくない。

* もう、疲れてしまって売却の事まで考えている。

どれかに当てはまったあなたへ・・・

改めて、こんにちは!
ここは、まさにあなたの為のページです。

せっかく不動産投資を始めたのに、リタイヤしてしまう。
その一番の原因は何かご存知でしょうか?

投資売買物件を専門に扱うある不動産屋さんからお聞きしました。

ズバリ、入居者付けの困難さです。

* 思うように入居者(家賃)が入らず、借入したローンが払えなくなってしまった。
* 入居者の入れ替わりが激しく、原状復帰の費用が大変。
* 想定利回りを期待して、空き物件を購入したが、想定通りの家賃がとれず、家賃を下げても、やっぱり決まらない。
* 空室の事を考える事に疲れてしまった。

実際、私が購入した物件の売主事情は、だいたい上記のどれかに当てはまっていました。

私の廻りの大家さん達も、
<このご時世、空室があるなんて当たり前・・>
と、あきらめてしまっている方のなんと多い事か!

もし、あなたが、もうあきらめて売却まで考えた事のある方なら、
また、もし、あなたが本気で空室を埋めたいと願っている方なら・・・

興味を持って頂けたら是非先を読み進めてみて下さい。

きっと、あなたの空室対策に対する考え方も変わり、間違った対策をしなければ、空室は埋まり、また、満室維持も可能である!

という事がお分かり頂けると思います。

 

 

世間には、不動産投資に関する情報が溢れています。

あなたも、投資の為のノウハウ本を購入したり、セミナーに参加されたりした経験があるのではないでしょうか?

* 物件の探し方!
* 良い物件の見分け方!
* 借入の仕方!
* 利回りは○%以上で!
* 最新のリフォーム術!

勉強になりますよね。
物件を購入するに当たって、どれも学習しておきたい事ばかりです。

でも、でもですよ!
どんなに良い物件が購入出来たとしても、
またせっかく親から譲り受けたとしても、
空室だらけでは意味が無いですよね。

そもそも利回りって、満室になって初めて○%と言えるものですもんね。

 

ある大家さん達の会話

大家さん「1階の空室、なかなか決まらないんだよねぇ~。1Fは、人気無いよね。」
大家さん「うちなんか、2階の空室、<フローリングに変えればすぐに決まります。>とか言われて工事したけど、やっぱりダメ・・。」
大家さん「時期が悪いのかな?家賃の値下げ交渉もしてくるけど、先月下げたばかり。これ以上、下げたくないし・・。」
大家さん「家賃はねぇ~。うちはこの前、<ウォシュレットも付けた方がいい>って言われて付けたばっかり。家賃は、これ以上下げられないなぁ。」
大家さん「そう言えば、フローリング工事と一緒にカメラ付きインターフォンも付けたよ。」
大家さん「結局、建物も古いし、仕方ないのかなぁ。」

こんな会話をよく耳にします。

実は・・・、
空室に悩ませ続けられている大家さん達の考え方には、ある特徴があります。

それは・・・、
そうです、
空室を埋める為には、
お金を掛けて、リフォームや設備投資をしなければいけない。

もうひとつ、

空室を埋める為には、
家賃を相場より下げなければいけない。

この2つに固執してしまっているのです。

部屋の設備って選んでもらう為には、大事なんじゃないの?
家賃を下げれば、決まりやすいんじゃないの?

そんな声が聞こえてきそうです。

そうですね、確かに入居者さんにとって、おしゃれな内装や最新設備は、とても魅力的です。
また、家賃だって安いに越した事はありません。

でも、
内装や設備でとりあえず獲得した入居者さんは、それに飽きてしまったり、もっと新しい設備を完備している物件を見つけると引っ越してしまいます。
せっかく家賃を下げても、もっと安い物件があると引っ越してしまいます。

 

なんか、疲れてしまいますよね・・・。

 

また、
どんなに素敵な内装を施し、最新設備を導入してもやっぱり決まらない部屋ってあるんです。

 

その理由は・・・、

 

大家さんとしてのある考え方
みなさんが気付いていないほんのちょっとの工夫が足りていないだけなんです。

もっと言えば、
お金を掛けた内装や最新設備なんか無くても、
また、必要以上に家賃を下げたりしなくても空室を埋める事は充分可能!
なんです。

また、この考え方と工夫は、退去者を出さない事にも繋がるので、結果、満室維持も可能になるのです。

 

あなたは、特別な人なのです。

考えてみて下さい・・・
いくら不動産投資がブームだと言っても、すべての人が不動産投資家になれる訳では無いのです。

あなたは、投資に必要な知識を得、またそれに必要な資金を用意出来たほんの何パーセントかの選ばれた人なのです。

これから投資をとお考えの方も、親御さんから相続された方も同じです。

物件がどんなに古くても、多少立地が悪くても、あなたの空室を、満室にする事は必ず可能です。

なぜそう言い切れるのか?
それは、みなさんが普通に考える対策ではなく
その時代に合った対策法というものが存在する
事を私は知ってしまったからです。

ここに来て、あきらめてしまうのはあまりにも残念です。

もう空室には悩まない、ハッピーな大家さんになる事が出来るのです!

 

それって、どんな方法?

 

もし、少しでもまた興味を持って頂けたなら、さらに先を読み進めてみて下さい。

 

なんて、偉そうに言っている私の自己紹介を、遅れましたがここでさせて頂きますね。

私は今、小さな法人で、物件を買い進め、皆さんと同じ不動産投資をしています。
(株)リーブ 賃貸経営アドバイザー 松井由美子 と申します。
DSC_0081

空室に悩む大家さんのご相談に乗りながら、自らも皆さんと同じ大家さん。

日々奮闘中です。

 

 

 

下は、所有物件です。

<所有物件>

① H21年 8月購入 東京都渋谷区(木造アパート・昭和49年築・全7戸+駐車場2台)
渋谷
購入時、7戸中2戸が空き。
2戸は埋まり、他3戸が途中1度入れ替わり。
H30年5月現在、満室稼働中!

 

 

 

② H22年 9月購入 福岡県福岡市(区分マンション・平成8年築)
20131208a
購入時、入居者有り。
途中1回入れ替わり。
H30年5月現在、入居中!

 

 

 

③ H22年 9月購入 福岡県福岡市(区分マンション・平成4年築)
20131208b
購入時、入居者有り。
途中、2回入れ替わり。
H26年3月現在、入居中!

H26年3月、売却! 

 

 

④ H22年 9月購入 福岡県福岡市(区分マンション・昭和61年築)
20131208c
購入時、入居者有り。
途中、1回入れ替わり。
H30年5月現在、入居中!

 

 

⑤ H23年 1月購入 東京都板橋区 (木造アパート・昭和40年築・全4戸)
板橋
購入時満室。
H25年7月、初めて一人退去。
これを含め途中、2戸が1度ずつ入れ替わり。
H27年8月、入居者さん失踪!で、1室退去。
が、翌月、新入居者決定。
H30年5月現在、満室稼働中!

 

 

⑥ H23年 4月購入 神奈川県川崎市 (木造アパート・昭和41年築・全4戸)
神奈川
購入時、4戸中3戸が空き。
3部屋フルリフォームを実施後、満室。
が、その後間もなく、購入時から住んでいらっしゃった高齢の男性が
施設に入所する事になり退去。
最後のこの1部屋もリフォーム後、翌月(H23年6月)には入居者決定。
H30年5月現在、満室稼働中!

 

 

⑦ H24年 9月購入 千葉県佐倉市 (木造アパート・昭和50年築・全4戸)
千葉
廃墟と化していた全室空室のボロアパート。
フルリフォームして、一から入居者募集。
満室後、2戸1回づつ入れ替わり。
H29年11月現在、満室稼働中!

H29年11月、売却!

 

 

⑧ H26年 4月購入 東京都葛飾区 (木造アパート・昭和55年築・全6戸)
DSC_0145

購入時、6戸中3戸が空き。
H26年5月、3戸のリフォーム完了!
満室後、1戸入れ替わり。

H30年5月現在、満室稼働中!

 

 

⑨ H26年 5月購入 千葉県茂原市 (木造アパート・平成4年築・全10戸)
DSC_0135
購入時、10戸中6戸が空き。

H26年8月、内外装工事完了!
リフォーム工事中6戸のうち1戸、
10月に1戸・11月に1戸決定!

H26年12月、売却!

 

 

⑩ H27年 7月購入  東京都江戸川区 (木造アパート・昭和42年築・全10戸)
DSC_0291

購入時、10戸中2戸が空き。
2戸の空室と外装をフルリフォーム。
H27年10月、リフォーム完成!
後、途中1戸1回入れ替わり。

H30年5月現在、満室稼働中!

 

 

⑪ H29年 6月購入   東京都品川区  (木造アパート・昭和48年築・全4戸)

dsc_0124

購入時、全室空室。
全3戸を4戸にフルリフォーム。
外装塗り直し。
H30年5月現在、満室稼働中!

 

 

 

 

総戸数としては37戸、(52戸中15戸分売却)。
そう、私もまだまだこれからなのです。

ただ、これだけは、自信を持って言えます!
この地域もバラバラな全37戸。
常にいつも満室です!

常に!です。

もちろん、購入してから、何回か入居者さんが入れ替わっている所もあるので、原状復帰中の1ケ月位は空室ですね。
厳密に言えば、初めて物件を購入してからの過去8年間、98.9%の入居率といったところでしょうか。

体調を崩されたり、やむを得ない事情での退去は避けられない事です。
でも、私の物件では、その空室が1ケ月を超える事はまずありません。
また、お部屋に不満を持っての退去は、今のところ1件もありません。

一度、ご入居頂いたら永く住んで頂く。

これは、満室を維持する為、とても大切な事です。

空室を埋め、さらに退去者を出さない為には・・・。

ここにも、みなさんの気付いていない
あるポイント
があるのです。

ダメダメ大家だった私・・・

実は・・・

私は以前、不動産屋でした。
そうです、今あなたの物件に入居者さんを付けてくれる不動産屋さんと同じ、不動産仲介の仕事をしていました。

・・にも関わらず、私は最初、ダメダメ大家でした。
最初に購入した渋谷区の物件、物件は古いものの、渋谷区という立地に甘え、2戸の空室をナント半年も放置してしまいました。

この空室を埋めるべく行動していた過程の中で、突然スイッチが入ったある出来事をきっかけに

「空室を放置するなんて我慢出来ない大家」

へと変身を遂げました。

そんな私も、最初は、様々な間違いを犯していました。

それは・・・・。

 

渋谷区は、確かに需要の多い地域なのです。
どうして決まらないの?

建物が古いから?
今時の設備を完備していないから?
家賃設定、高い?
結果、答えはどれも違っていました。

この物件の空室を埋める為、人任せでは無く、自身で色々調査をしていく中、ある不動産屋さんとの出会いがありました。

その不動産屋さんからある提案がありました。
最初は、
「・・・・・?。」
という感じでしたが、さらに調査を進めていくにつれ
「なるほど!!」
と思えるある事実に気付き始めたのです。

この不動産屋さんとの出会いが、その後の私の投資に対する考え方を一変させたと言っても過言ではありません。

実際、半年間空室だった2部屋が、たった2週間で2部屋共決まってしまったのです。

それも、
特別なリフォームや設備投資をした訳でも無いのに・・・。

必要以上にお金を掛けずに出来る空室対策

その後、物件を買い進め、渋谷の物件以外でも次々に入居者を決めていく私は、ごく身近にいる大家さん達から、

「どうやって入居者募集をしているの?」
「やっぱり、家賃かなり下げてる?」

気付けば、こんな事を聴かれる事がとても多くなりました。

空室に悩み続けている大家さん、もうあきらめてしまっている大家さんの数の多さに正直驚きました。

そんな大家さん達の為に、私が実践している
<必要以上にお金を掛けない空室対策法>
をお伝えしていけないかと考えるようになりました。

ダメダメ大家だった私には、なかなか空室が決まらないあのイヤ~な感じ、よく分かります。
案内が入っても、一向に良い返事がもらえず、
<もう一生空室のままなんじゃないか・・>
とさえ思えてきますよね。

せっかく手に入れた大切な不動産です。

このメッセージを読んで下さっている御縁を大切し、一緒にハッピーな大家さんになりませんか!

 

空室の悩みや問題を解決してくれる対策法!

ところで、この

<お金を掛けない空室対策>

一体どんな内容なのか?
その一部をご紹介させて下さい。
あなたを悩ませ続けている空室の問題点とその問題点を解決する数々のノウハウが満載です。

*建物編
・外壁や見た目だけに気を取られていませんか?
お金を掛けず、あなたの物件の内見に来られた方の心を一瞬で掴む、その方法とは?

・管理会社に建物管理の全てを任せていませんか?
自分の物件を全て人任せにしてしまう、その危険性とは?

・保険は、火災保険だけで大丈夫だと思っていませんか?
安価な掛け金で大家さんも安心、また入居者さんにも安心を提供出来る保険とは?

*室内編
・おしゃれな内装、最新設備完備、これしか方法は無いと思っていませんか?
お金を掛けなくても
「この大家さんの物件に住みたい!」
と思わせるその工夫とは?

・同じお金を掛けるなら、実際にご入居される方が希望する事に掛けた方が有効だと思いませんか?
(高額ではありませんよ。)
サプライズプレゼントで他の物件との差を付ける、そのタイミングと内容とは?

・不動産屋さんがお客様をお部屋に案内して下さる時、大家として、絶対に完備しておいた方が良い物があるのをご存知ですか?
入居決定率が必ず上がる、その必須アイテムとは?

*家賃・敷金・礼金編
・家賃を下げさえすれば空室が埋まると考えてはいませんか?
家賃は、相場で大丈夫。
時には、相場より高く設定出来る事も。
おしゃれな内装や最新設備なんか無くてもそれを可能にしてしまう、その理由とは?

・敷金を以前のまま要求していませんか?
敷金ゼロでも問題無くご入居頂け、尚且つ退去者を出さないその方法とは?

・礼金って、どういう性質のものかご存知ですか?
有効な礼金の受取方と、その使用方法とは?

*入居者編
・あなたの入居審査、厳しすぎてはいないですか?
今時の社会情勢を充分理解し、入居審査のハードルを下げる。
でもリスクの無い、その方法(見分け方)とは?

・こんな人達が入居者として対象になるの?
誰もが避けがちな人達を、安全に受け入れる。
その方法(見分け方)とは?

・入居審査、管理会社や仲介会社に任せっきりではないですか?
管理会社なら後々の事も考え、安全な人だけを受け入れようとします。
逆に、とんでもない人を平気で付けてくる仲介会社もあります。
自分でも入居者審査が即時に出来る、とても役立つある事とは?

*管理会社・仲介会社編
・管理会社さん・仲介会社さん、この違いをしっかり認識していますか?
管理会社さんとは文字通り様々な管理をして下さる会社です。
仲介会社さんとはあなたの空室にお客様を案内し、入居者さんを決めて下さる会社です。
両方を兼任されている会社さんも沢山あります。
このそれぞれの違いをしっかり認識する事の重要性とは?

・管理会社さんに全てを任せていませんか?
管理会社さんとは、どういう立ち位置の会社かをご存知でしょうか?
建物管理、入居者付け、その全てを一任してしまう、楽な半面、その影に潜む危険性とは?

・管理会社さん・仲介会社さんとちゃんとコミュニケーションとれていますか?
管理会社さんも仲介会社さんも、お金を払えば動いてくれる人達。
こんな考えではうまくいきません。
他の物件より<あなたの空室を埋めたい>と思わせる。
少しくらい条件が合わなくても、<あなたの物件を紹介>したくてたまらなくなる。
この大切な人達との良好な付き合い方とは?

ところで・・・

ここまで読んで下さったあなたは、きっと夢を持って不動産投資の道を目指し、何百万、何千万、もしかしたら何億というお金を投資し、不動産を取得された事と思います。

でも今一つ、
思ったように賃貸経営が出来ていない・・・。
何とかしたい・・・。

そんな想いがあるからこそ、ここまで読んで下さっているのだと思います。

もう一度言わせて下さい。

多くの時間とお金を費やし、せっかく手に入れた大切な不動産です。
手放してしまう事まで考えてしまう前に、
不動産投資って楽しい!
と思って欲しいと願っています。

初めての物件を購入してから約8年、大家として実際に実施してきた手法。

私の10年以上の不動産屋としての経験も活かしながら、
また失敗もしながら出来上がったリアルな成功マニュアル
だと自負しています。

最大の特徴は、
お金を掛けず、誰にでも出来る
という事です。
また、退去者も減り満室維持が可能になるというおまけ付きです!

私は、あなたがこの対策法を実施して頂く事で、もう空室には悩まない、楽しい不動産投資生活のお手伝いが出来ると確信しています。

 

なぜなら、私自身が失敗しながらも全て実施し、その中から生み出したものだからです。
常に満室を維持出来ている事が何よりの自信です!

 

あなたの空室が埋まらないのは、あなたの物件のせいではありません!

私が所有する物件、どれも決して見栄えの良い物件ではありません。
築35年以上の木造アパートがほとんどです。
満室にする秘訣は、建物の古い新しいには関係の無いところにあります。

自分の物件を満室にするなんて諦めてしまっているあなた。
本当にそんな方法あるの?と疑っているあなた。

そうですよね、

「家賃を下げれば・・・。」
「リフォームすれば・・・。」
「設備を追加すれば・・・。」
「見た目が古いので、外壁塗装すれば・・・。」
こんな言葉を信じ、お金を掛けてきたのに、全然埋まらない空室。
もうイヤになってしまいますよね。

考え方や工夫で、そんな簡単に空室が埋まるの?

そうですよね・・・・・

でも・・・、

何度も言います!
お金を掛けなくても空室を埋める事は出来るのです。

あなたの廻りに、こんな物件はありませんか?
お世辞にも素敵とは言い難いアパート・マンション。
でもなぜかいつも満室。

それは、きっと気付いていらっしゃるのだと思います。
今の時代、どんな考え方と工夫が必要なのかを・・。

不動産投資は、良い物件を手に入れる事がゴールではありません。
むしろ、そこがスタートです!

私は、リフォーム業者でもなければ、サブリースをお勧めする管理会社でもありません。
皆さんと同じ、ただの大家さんです。

 

この対策法の実施であなたが得られるメリット

*もちろんの事ですが、もう空室に悩ませられる事が無くなります。
結果、他の事を考える事が出来る時間が増えます!
*退去者も減るので、満室維持が可能となります。
結果、毎月の収入アップです!
*必要以上の出費も無くなるので、お金が残ります。
結果、残ったお金に、満室経営の実績もプラスされ、次の物件の購入が容易になります!
*管理会社や仲介会社との良好な関係作りが出来るようになります。
結果、賃貸経営そのものが楽しくなります!
*他の大家さんから一目置かれます!

みなさんの疑問

よくある質問① : 物件の種類や場所に関係なく通用する話なの?

*木造アパート・マンション、物件種類は問いません。
場所に関しては、極端な話ですが、廻りに何も無い山の中の物件は難しいかも知れません。
それ以外の普通に人が暮らしている所であればまず大丈夫です。

よくある質問② : どんな部屋でも大丈夫なの?

*私の所有物件の大半は、1K~2DK程の単身者かお二人住まいのお部屋です。
ただ、満室にするという目的は同じなので、もう少し広いファミリータイプのお部屋でも大丈夫です。
物件の古さは、全く関係ありません。
ただ、お家賃が15万以上する等、あまり高級な物件には当てはまらない事もあるかも知れません。

ご案内

当社では、空室にお悩みの大家さんの為の空室対策レシピの販売・個別相談会を行わせて頂いております。
宜しくお願いします。

空室対策レシピ

詳しくはこちら

個別相談

詳しくはこちら

お電話・FAXからもお気軽にお問い合わせください TEL 070-3612-2376 TEL 03-3527-7053
FAX 03-3527-7054

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る
  • メールでお問い合わせはこちら

ランキング参加しています!

にほんブログ村 住まいブログ 大家さんへ

にほんブログ村 住まいブログ アパート経営へ

Copyright © 株式会社リーブ All Rights Reserved.
Powered by WordPress & BizVektor Theme by Vektor,Inc. technology.