利回りの話。（続きです）

昨日の続きです。

①　入居付けの困難さ。
②　退去リスクの高さ。
③　この退去に伴う、費用の増大化。
④　自主管理には適さない場所。

こんな理由もありで売却に踏み切った訳ですが、
この中でも重要と考える②③。

事実、売却が決まった後、前から住んでいた入居者さんの１人から
退去予告(-_-メ)
理由を聞いてみると、
「仕事も安定せず、もう実家に帰ろうかと・・・。」

この地域は、ウチがいつも積極的に受け入れている中高年層の需要はとても少ない。
車社会で、お若い方が多いんです。

若い方だから、すぐ引っ越してしまう、
とは一概には言えませんが、ウチの他の物件と比べると
明らかに入退去が激しくなるのは目に見えている(-。-)y-゜゜゜

今後、まだまだ生活のパターンに変化が起きそうな方が
メインターゲットになっているのです。

 

空室になれば、その都度のリフォーム代、

 

 

 

 

新たな入居付けに掛かる費用(-。-)y-゜゜゜

 

 

 

 

今は、通常の生活の中での汚れや損傷は、借主さんに請求出来ないですからね～。
退去の際、敷金は、全額返金と考えていた方が良いでしょう。（特に関東圏は）

場所による家賃の差はあっても、リフォーム代って
どんな場所でも掛かる費用は変わらないですからね。
家賃３万のお部屋でも、５万のお部屋でも、
１０万の家賃がとれるお部屋でも、水廻りの設備やエアコン等、
掛かる費用に大差は無いですよね。

お家賃の比較的お安い地域での頻繁なリフォームは、
アパート経営に於いて、命取り（大袈裟!?）です！
利回りに大きく影響(-_-;)

だから汚いまま募集して、
「決まったら綺麗にします。」
という大家さんが多いのですね。
この地域でも、そんな物件がよくあるとお聞きしました。

残念ですが、これは絶対、永遠に決まらないパターン(-_-メ)

 

利回りって、当たり前ですが、満室になって初めて成立する数字です。

この満室を維持して、初めて立派な利回りとなるのです。

だから、一瞬高利回りに見えて、実はそうでも無いって物件、
販売広告を見て、分かる方は分かりますよね？

今の入居者さんが出て行ってしまったら、
次に決まるのはいつか分からない”(-”"-)”
今までの家賃では、新規募集は無理”(-”"-)”
大家としての苦労（ウチも色々やってま～す！）も虚しく、入退去が多い”(-”"-)”

 

購入し、内外装リフォーム。
入居付けを始めてまだ日も浅いこの物件ですが、
先々の事を考え、売却に至りました。

金融緩和のおかげか、アベノミクスの影響か、
納得のいく売却益を出す事も出来ました!(^^)!

 

ところで・・・

 

皆さんは、どれ位の利回りで良し！と考えていますか？

ウチは都内でも１２％超え（再建築不可なら１５％超え）、
都外であれば、やはり２０％前後を目安にしています。
３０％とか、やってみたいなぁ～（笑）
木造アパートですけどね。

これも、想定利回りではなく、ちゃんと満室稼働しての利回りで!(^^)!

ウチの場合、
ボロボロで放置されてしまっている物件を
如何に安く買って、最低限のリフォームで仕上げるかの勝負です！！！

今の時期なら
＜転売も有り＞かなぁと、
ちょっと思っています(^^;)

今日は、クリスマス♪

みなさま、楽しい一日を♪

メリークリスマス！