告知書と瑕疵担保責任。その２

先回の続きです。

売買契約時に売主さんから買主さんに渡される＜告知書＞。

おまけのように軽~く考えていると大変なことになります(>_<)

特に今回の契約のように瑕疵担保責任が付いている場合は。

ウチがいつも購入するような築古物件には、少なからず瑕疵はあります。

なので、売主さんに正直に事実をお伝え頂き、購入価格でそれを調整します。
「~の補修工事にこの位の費用が掛かるから。」
みたいな感じで、物件価格の値引きをお願いします。
その代わり、瑕疵担保責任は免責。
どんな事実が判明しても、買主側で対処し、売主さんには一切の請求をしません。

売主さんにしてみても、せっかく無事に売渡したのに、その後、

「~が発覚したので、費用負担をお願いします。金額は〇〇円です。」

等と言われるかも知れないと怯えているより安心ですよね。

ところが、今回の物件の契約には、瑕疵担保責任が３ケ月ですが付いていたのです。
築５０年以上、売主さんは個人の方にも関わらず、です。

買主としては、ありがたいことですが

＜大丈夫なのでしょうか？＞

と、ちょっと思っていました。

売主さんは７０代のご夫婦。
外観から見る建物の亀裂や波板屋根の腐蝕。
これだけでもかなりの費用負担。
それなりの値引きをお願いしました。

ただ、シロアリや雨漏りに関しては、
「知らない。」の一点張り。

契約時の＜告知書＞にもシロアリ・雨漏り、建物の主要部分（躯体）の腐蝕に関し

「発見していない、知らない。」

と。

もし、最初から
「以前、シロアリ被害に遭っています。
駆除はしていません。
躯体部分の腐蝕も考えられます。」

と、告知されていれば、これはもう瑕疵ではなくなるのです。

その代わり、もう少し値引きをお願いしましたが。

今回、１階の空室のリフォーム時、床下を覗いたところ、躯体部分がかなり食べられてしまっているのを発見！
仲介業者さんの手配で、シロアリ調査開始。

結果・・・・・。

スゴイことになっていました(-_-メ)

１階の入居者さんが居るお部屋も含め、全部屋の床下調査の結果、主要な柱、根太、大引き、かなりの範囲で腐蝕。
現在もシロアリが生息している写真も出てきました(>_<)
もう予想以上の状態です。

また、この根太や各所に補強の跡があるのです。

これは、絶対知っていましたね~(-_-メ)

ご高齢で賃貸経営に疲れ、売却を決めた売主さんをあまり追い込むような事はしたくありませんが、駆除や補強工事、ある程度の費用負担はお願いする予定です。
今、見積中ですが、かなりの金額になりそうです。

事実をひた隠しにして売り抜けようとしたのか？
事実を告げると売れないと思ったのか？
瑕疵担保責任の意味をちゃんと理解していたのか？

真相は分かりませんが、不動産売買に於いて注意したい大切なところですね。
もし、瑕疵担保責任が免責であったとしても・・・。
雨漏りやシロアリによる躯体部分の腐蝕に対し、補強跡などが認められれば、＜告知義務違反（知っていたのに告げなかった）＞という事にもなりかねません。

最初から告知して頂いた方が、売主さんの負担は少なかったと思います。
そんな鬼のような値引はしていなかったと思うので・・。
このかなりの築古物件のご高齢の売主さんにどんな説明をしていたのか？
仲介業者さんにもちょっと疑問を抱いています。

松井由美子: １０年以上に渡る不動産仲介の仕事を経て、現在は大家さんです。

所有物件は、関東に６棟（８棟中２棟売却）のアパート、
九州に1戸（３戸中2戸売却）の区分マンション。
所有戸数もまだまだこれからですが、独自の手法で所有物件のすべてを常に満室キープ！

賃貸経営コンサルタントとしても活動中。

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